IVA sugli immobili nuovi in Repubblica Ceca: quando si applica e quanto costa

Quando la vendita è soggetta a IVA

In Repubblica Ceca, l’IVA sugli immobili nuovi si applica soprattutto alle vendite effettuate da un soggetto registrato ai fini IVA, come un’impresa di costruzioni o un developer. Dal 1° luglio 2025, la vendita è imponibile quando costituisce la prima cessione dell’immobile e avviene entro la fine del ventitreesimo mese successivo al mese del completamento. L’immobile si considera completato con l’efficacia della prima autorizzazione all’uso oppure, quando questa non è richiesta, dal momento in cui può essere utilizzato stabilmente.

Quando si applica il 12%

L’aliquota ridotta del 12% riguarda gli immobili qualificati come edilizia sociale. Rientrano generalmente in questa categoria gli appartamenti con superficie non superiore a 120 metri quadrati e le case unifamiliari fino a 350 metri quadrati. Negli edifici residenziali, oltre la metà della superficie complessiva deve essere formata da unità abitative che rispettano i requisiti previsti per l’edilizia sociale.

Quando si applica il 21%

L’aliquota ordinaria del 21% si applica quando l’immobile non soddisfa le condizioni per il 12%. Può riguardare appartamenti superiori a 120 metri quadrati, case unifamiliari oltre 350 metri quadrati e locali commerciali. Anche un garage o un posto auto venduto come unità separata può essere soggetto all’aliquota ordinaria. La classificazione dipende dalle caratteristiche tecniche e giuridiche dell’immobile e dalla struttura della vendita.

Quanto incide sul prezzo finale

Su un prezzo netto di 10 milioni di corone ceche, l’IVA al 12% ammonta a 1,2 milioni, portando il totale a 11,2 milioni. Con il 21%, l’imposta sale a 2,1 milioni e il prezzo raggiunge 12,1 milioni. Le vendite che non rientrano nella prima cessione imponibile entro il periodo previsto sono normalmente esenti, salvo opzione per l’imponibilità. Una ristrutturazione sostanziale può far ripartire il periodo fiscale se modifica l’uso o le condizioni abitative e i costi superano il 30% della base imponibile della vendita successiva.

Link:  Czech Financial Administration – VAT treatment of immovable property from 1 July 2025:
https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-z-pridane-hodnoty/informace-stanoviska-a-sdeleni/dph-u-stavebnich-cinnosti-pri-prevodu/informace-k-uplatnovani-dph-u-nemovit-veci-od-01072025

Czech VAT Act No. 235/2004:
https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-235

Detailed guidance issued by the Czech Financial Administration:
https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/120126__Informace_k_uplatnovani_DPH_u_nemovitych_veci_od_010.pdf