AIRBNB A PRAGA: TRA RIPRESA E CONTROVERSIE NEL MERCATO IMMOBILIARE
Dopo anni di incertezza legati alla pandemia da Covid-19, il mercato degli affitti brevi a Praga ha ripreso slancio. Secondo i dati dell’Istituto per la Pianificazione e lo Sviluppo (IPR), il numero di appartamenti disponibili su Airbnb è aumentato di oltre cinque volte rispetto al minimo storico del 2021. Sebbene i numeri non abbiano ancora raggiunto i livelli pre-pandemici, la crescita è costante e significativa: nell’estate del 2024 si contano circa 9.000 annunci attivi in tutta la città. Questo fenomeno testimonia non solo il ritorno dei turisti, ma anche l’evoluzione del mercato degli affitti brevi verso forme sempre più strutturate e professionali. Tuttavia, con la ripresa economica e il ritorno dei viaggiatori, emergono nuove sfide legate alla disponibilità e all’accessibilità degli alloggi per i residenti.
Da stanze in affitto a business strutturati
Il panorama degli host Airbnb a Praga sta cambiando profondamente. Se nel passato molti degli annunci erano gestiti da singoli proprietari che affittavano una stanza o un appartamento saltuariamente, oggi la realtà è molto diversa. I dati IPR mostrano che circa 3.000 host operano in città, ma i due terzi di questi – definiti “single host” – detengono solo il 20% del mercato. La maggior parte degli immobili è invece gestita da operatori con cinque o più annunci ciascuno, spesso aziende di gestione immobiliare specializzate. “Airbnb sta diventando sempre più commerciale, e a Praga questo è particolarmente evidente”, spiega Jan Sýkora, analista del mercato abitativo. “Nel 2019, il numero medio di proprietà gestite da un host era due. Nel 2024, è salito a tre”. Ciò indica una concentrazione crescente nelle mani di professionisti, che trasformano gli alloggi in vere e proprie imprese. Secondo Sýkora, questi appartamenti non sono più abitazioni, ma semplicemente unità destinate all’affitto turistico.
Guadagni più alti, case in meno per i residenti
L’attrattiva economica degli affitti brevi è indiscutibile. Come sottolinea Zuzana Benešová, fondatrice dell’agenzia Seven Keys, i guadagni per i proprietari possono essere superiori del 30-50% rispetto a un affitto tradizionale, a seconda della zona. Questo incentivo sta portando sempre più proprietari a ritirarsi dal mercato degli affitti a lungo termine, contribuendo alla contrazione dell’offerta abitativa per i residenti. Secondo Matěj Koutný della ČAPUS, il passaggio a operatori professionali può rappresentare un’evoluzione positiva, portando maggior rispetto delle norme e qualità dei servizi offerti. Tuttavia, non tutti condividono questo ottimismo. Zdeňka Havlová, responsabile dell’analisi IPR, mette in guardia contro gli effetti collaterali: l’espansione degli affitti brevi contribuisce all’aumento dei costi abitativi e alimenta il sovraffollamento turistico nei quartieri storici già sotto pressione. Il risultato? Una città più cara e meno vivibile per i suoi abitanti.
Un centro storico sempre più turistico
Sebbene gli annunci Airbnb siano distribuiti in tutta Praga, la concentrazione nel centro storico è aumentata significativamente. Nel 2019, il 44% degli annunci era localizzato nei quartieri di Praga 1 e 2. Nel 2024, questa percentuale è salita al 56%. Questo incremento rende la vita quotidiana più difficile per i residenti, tra rumore, flussi turistici costanti e un progressivo svuotamento del tessuto sociale locale. Inoltre, il problema si intreccia con un contesto abitativo già critico: secondo il Deloitte Property Index del 2024, Praga è la seconda città meno accessibile d’Europa in termini di rapporto tra reddito e costo della casa, superata solo da Amsterdam. La forte presenza di affitti brevi in aree centrali toglie ulteriore spazio agli alloggi permanenti, aggravando una situazione già problematica per studenti, giovani famiglie e lavoratori a basso reddito.
Regole assenti e controlli inefficaci
Nonostante l’impatto crescente degli affitti brevi sul mercato immobiliare, la regolamentazione in Repubblica Ceca è ancora molto debole. Attualmente non esiste una normativa specifica che disciplini le locazioni turistiche a breve termine. La legge edilizia prevede che un immobile adibito a tale uso debba essere registrato come struttura ricettiva, ma nella pratica le ispezioni sono rare e le autorità non hanno accesso diretto ai dati delle piattaforme come Airbnb. Questa mancanza di trasparenza rende quasi impossibile un controllo efficace, lasciando spazio a fenomeni di evasione fiscale, concorrenza sleale e utilizzo improprio degli immobili. A fronte di un fenomeno in costante crescita, la città di Praga si trova quindi a dover affrontare un bivio: continuare a subire l’impatto degli affitti brevi o intervenire con una regolamentazione chiara e strumenti di controllo adeguati per tutelare il diritto alla casa dei propri cittadini.
Fonti: https://praguemorning.cz/
