I dati recenti mostrano che i valori degli immobili di Praga sono aumentati costantemente a causa dell’elevata domanda e della scarsa offerta.
L’elevata domanda è causata dalla crescita della popolazione, l’aumento dei salari e gli investimenti stranieri. Inoltre, Praga attrae milioni di turisti all’anno che influiscono sul mercato immobiliare e in particolare sugli affitti a breve termine. Questa crescente domanda di immobili si riflette sul mercato delle locazioni, dove si sono osservati alti tassi di occupazione e rendimenti locativi in aumento. Il mercato degli affitti nella Repubblica Ceca è altamente competitivo, con un’elevata domanda di immobili in affitto, soprattutto nelle principali città come Praga, Brno e Ostrava.
Oltretutto la Repubblica Ceca è un paese determinato da un’attraente sistema fiscale del Paese, una posizione strategica all’interno dell’Europa e un ambiente commerciale favorevole. Le politiche favorevoli alle imprese del Paese hanno attratto molte multinazionali, portando a un costante aumento degli investimenti stranieri nel Paese.
La scarsa offerta degli immobili invece è dovuta dalle restrizioni urbanistiche e dalla limitazione delle nuove costruzioni.
Tutto questo porta ad un circolo vizioso: la domanda supera l’offerta, aumentando i costi e gli affitti. Inoltre, per trarre profitto dalla crescente domanda di affitti a breve termine, molti proprietari di immobili affittano le loro case su Airbnb. Questo solleva preoccupazioni sull’offerta di affitti a lungo termine e sulla popolazione locale.
Ma le possibili soluzioni sono diverse: la crescente domanda di immobili da parte di acquirenti stranieri, il potenziale per nuove costruzioni in aree come i siti abbandonati e il potenziale per gli investimenti nei mercati emergenti come gli alloggi per studenti e gli spazi di co-working.
Inflazione e affitti
Secondo il Český statistický úřad (l’agenzia statistica nazionale di Praga), il tasso d’inflazione nella Repubblica Ceca è sceso a 12.7% in aprile, rispetto al 15.0% di marzo e il 16.7% di febbraio. Ma è chiaro che il rallentamento piuttosto brusco dell’inflazione è stato determinato principalmente dall’elevata base di confronto dello scorso anno.
Per quanto riguarda gli acquisti nel mercato immobiliare, l’inflazione è strettamente legata al tasso di interesse e all’importo delle rate mensili che caratterizzano l’ammontare dei mutui. Il tasso di interesse sui nuovi mutui a marzo è il più basso dall’ottobre dello scorso anno, ma è ancora tra i più alti degli ultimi 20 anni.
Un quinto della popolazione ceca desidera acquistare una nuova casa, ma le rate mensili del mutuo possono assorbire fino al 40 % del budget. A causa dei tassi ipotecari elevati, è aumentato l’interesse per le case in affitto.
L’aumento dell’affitto o la clausola di inflazione (“inflační doložka”) è un elemento che viene generalmente concordato quando si firma un contratto di affitto nella Repubblica Ceca. Tuttavia, a seconda del tipo di contratto, il locatore può avere il diritto di aumentare l’affitto anche se il contratto non contiene una clausola di inflazione.
Contratti a tempo determinato
Se il contratto ha una durata limitata a 1 anno, il locatore può legalmente chiedere un aumento di qualsiasi importo. In pratica, pochi mesi prima della scadenza del contratto, il locatore e l’inquilino negoziano un nuovo prezzo per un altro anno. Questi tipi di contratti rappresentano l’80% di tutti i contratti firmati a Praga e sono il tipo di contratto di locazione preferito dalla maggior parte dei proprietari, perché qualsiasi aumento può essere applicato alla scadenza del contratto.
Data la situazione degli affitti in Cechia, soprattutto a Praga, che crescono più velocemente dell’inflazione, la maggior parte dei proprietari non firmerà un contratto di locazione di durata superiore a un anno: questo dà loro la flessibilità di aumentare l’affitto, ma d’altra parte dà anche agli inquilini la flessibilità di trasferirsi in un appartamento migliore o più conveniente.
Contratti pluriennali
I contratti pluriennali possono includere una clausola di inflazione, ma questa durata si applica maggiormente alle ville o agli appartamenti più grandi, dove è necessario un investimento maggiore per arredare la proprietà, e la durata abituale del contratto è compresa tra 2 e 5 anni. Questi tipi di contratti sono meno comuni e rappresentano circa il 15% dei contratti di locazione stipulati per più di un anno.
Contratti a tempo indeterminato
Nel caso di un contratto a tempo indeterminato, che è poco comune (rappresenta al massimo il 5% o meno di tutti i contratti di locazione firmati nella Repubblica Ceca), l’aumento può arrivare al 20% entro 3 anni. Questi tipi di contratti sono solitamente stipulati tra i membri della famiglia del proprietario o sono contratti di locazione storici dell’epoca comunista.
Subaffitti
Il subaffitto di un appartamento in affitto è legale in Cechia, ma solo se entrambe le parti sono d’accordo e se fa parte del contratto di locazione. In pratica, però, la maggior parte dei proprietari sul mercato non lo consente e i contratti di locazione standard lo vietano.
Esistono due tipi fondamentali di subaffitto, ognuno dei quali solleva problemi diversi per tutte le parti coinvolte.
Subaffitti a breve termine: inusuali ma legali
Includono alloggi per turisti tipicamente tramite Airbnb e altre piattaforme online. In questo caso, anche se il proprietario accetta di lasciare che un affittuario subaffitti, potrebbe sorgere un problema con i vicini. La comunità dei proprietari di unità abitative di solito non apprezza che qualcuno nell’edificio gestisca affitti a breve termine con inquilini che cambiano dopo pochi giorni o una volta alla settimana.
Questo tipo di subaffitto può persino essere vietato dal regolamento condominiale, anche se, dal punto di vista legale, non è possibile vietarlo se il proprietario consente il subaffitto nel proprio appartamento.
D’altra parte, gli affittuari possono creare difficoltà a chi li affitta per brevi periodi, citando una legge che dice che non si può gestire un alloggio quando la proprietà è approvata per essere utilizzata come appartamento. È probabile che il governo applichi norme più severe in materia per proteggere gli inquilini a lungo termine e gli altri comproprietari di condomini o altri proprietari di singoli appartamenti nell’edificio.
Subaffitti a lungo termine: meno problemi
Poiché i subaffitti a lungo termine non causano molti problemi con i vicini, un numero maggiore di proprietari è disposto a consentire il subaffitto dei propri appartamenti.
Gli alloggi per studenti o le convivenze sono un esempio comune di come vengono utilizzati i subaffitti a lungo termine in Cechia. Funziona così: uno studente affitta da solo un appartamento con 3+1 stanze e si accorda con il proprietario per trovare altri due studenti e subaffittare due stanze.
La coabitazione è molto popolare a Praga ed è uno dei modi migliori per risparmiare, soprattutto per chi non può permettersi di comprare o affittare nell’attuale situazione di mercato.
Fonti:
https://www.expats.cz/czech-news/article/ask-an-expert-can-my-landlord-legally-increase-the-rent
https://www.fintown.eu/it/blog/investire-nel-p2p-immobiliare-in-repubblica-ceca-unopportunita-doro
https://www.fintown.eu/it/blog/opportunita-di-investimento-immobiliare-a-praga
