In questo articolo verrà esaminato il mercato immobiliare in Repubblica Ceca con focus sul mercato di Praga, del quale verranno approfondite le caratteristiche distintive. Sono indicati i prezzi degli appartamenti in vendita a Praga e degli affitti. L’ultimo paragrafo, invece, descrive l’inflazione attuale e come ha reagito il Governo ceco per mitigare i rischi associati ad essa. Affinché si riesca a comprendere meglio ciò che sta accadendo attualmente, sono stati inseriti dei dati aggiornati che sono stati poi confrontati con quelli registrati in passato.
Comprare casa in Repubblica Ceca: cosa devi sapere
Repubblica Ceca: come vengono influenzati i prezzi degli appartamenti
Durante il 2021 il mercato immobiliare della Repubblica Ceca è stato caratterizzato da prezzi in continuo aumento. Dal 2010 ad oggi, secondo l’Eurostat, i prezzi a cui sono stati venduti gli immobili sono aumentati fino a raggiungere il doppio del valore iniziale. La situazione è in linea con ciò che è accaduto in U.E. in cui la crescita complessiva è stata del 39 percento. La Repubblica Ceca, però, si differenzia con un aumento decisamente superiore presentando una percentuale del 100 percento. Il Paese, infatti, si classifica al sesto posto nella graduatoria degli Stati con una crescita più alta. Durante l’ultimo semestre del 2021, si è avuto un incremento annuo del 22 percento mentre gli altri Paesi dell’Unione hanno presentato una percentuale di crescita inferiore (9 percento).
Fattori che influenzano il prezzo di un immobile
Il prezzo degli immobili, però, dipende da vari fattori. Alcuni di questi sono: le condizioni dell’immobile, le dimensioni dello stesso, la zona e i servizi presenti, l’arredamento d’interni. Questi aspetti possono influenzare notevolmente i prezzi e fanno sì che vi sia una vasta differenziazione in base all’aumento del confort offerto. Ad esempio, un monolocale ben arredato nel quartiere centrale di Nové Město (Praga 2) avrà un prezzo maggiore rispetto ad uno della stessa tipologia situato a Praga 4 che è una zona più periferica e potrebbe essere lontana dai servizi di trasporto.
Case in vendita e affitti in Repubblica Ceca: come si presenta l’andamento dei prezzi?
Se non si considerano queste specificità, ma si valuta generalmente l’andamento, questo è sicuramente in forte crescita nella capitale e nelle città più grandi della Nazione, ma i prezzi si caratterizzano da una minore crescita in periferia e nei piccoli paesi limitrofi.
Ad esempio, durante il 2021, il mercato immobiliare di Brno ha registrato notevoli compravendite: approssimativamente 1200 case e appartamenti, un aumento del 25 percento rispetto all’anno precedente con investimenti complessivi di 6,5 miliardi di corone. I prezzi anche in questa cittadina sono costantemente aumentati e la percentuale è del 23 percento rispetto allo scorso anno. Nonostante ciò, vi sono ancora molti appartamenti disponibili e vari progetti da sviluppare.
Andamento canoni di affitto in Repubblica Ceca
Dal 2010 al 2021, non è solo aumentato il costo degli immobili, anche i canoni d’affitto hanno subito delle consistenti variazioni. Durante questo decennio la crescita è stata del 30 percento che risulta essere il doppio rispetto all’Unione Europea e ciò è in linea con la situazione relativa alle vendite.
Andamento canoni di affitto in Repubblica Ceca
Dal 2010 al 2021, non è solo aumentato il costo degli immobili, anche i canoni d’affitto hanno subito delle consistenti variazioni. Durante questo decennio la crescita è stata del 30 percento che risulta essere il doppio rispetto all’Unione Europea e ciò è in linea con la situazione relativa alle vendite.
Mutui abitativi 2021
Durante lo scorso anno è stato registrato anche un aumento del 70 percento dei mutui abitativi erogati rispetto al 2020. Secondo Jan Sadil, membro del Consiglio di amministrazione di ČSOB, una delle maggiori banche commerciali che operano nella Repubblica Ceca, la situazione è eccezionale: durante il corso del 2022 le regolamentazioni e l’aumento dei tassi d’interesse influenzeranno la richiesta dei mutui che dovrebbe tornare ad una situazione pressoché normale.
Deloitte Real Index terzo quadrimestre 2021: cosa indica
Il Real Index è un indice che è stato sviluppato dalla nota società di consulenza e revisione Deloitte CZ e che mostra i prezzi reali degli appartamenti venduti in Repubblica Ceca.
I dati si basano sulle vendite che si sono concluse nei capoluoghi di regione e considera gli appartamenti che sono iscritti nel catasto nel modulo dei contratti di acquisto. Il prezzo degli appartamenti in Repubblica Ceca che è stato analizzato è quello al metro quadro, come viene mostrato nella cartina geografica sottostante.
Le percentuali che si vedono in ogni regione, rappresentano la variazione del prezzo medio del terzo quadrimestre del 2021, rispetto al periodo precedente, in questo caso il secondo quadrimestre del 2021.
Da come si vede dall’immagine disposta sotto, solo nelle due aree a nord della Repubblica Ceca (Ústí nad Lebem e Liberec) vi è stato un aumento consistente dei prezzi medi percentuali rispetto allo scorso periodo e la variazione è di più del 20%.
Il prezzo degli appartamenti e case in vendita più alto per metro quadro è stato registrato, invece, a Praga, con un prezzo di 109.800 corone ceche e nella regione della Moravia meridionale con 91.400 corone. A seguire, la regione della Boemia Centrale (72.300 corone) e Hradec Králové (69.600 corone).
Se si valuta un andamento generale dei prezzi, le analisi riportano un aumento generale del 5 percento, il che ha permesso il raggiungimento di un valore medio di 84,300 per metro quadro.
Deloitte Real Index Q3 2021, fonte https://www2.deloitte.com/cz/cs.html
Dal seguente grafico, emerge invece che l’indice dell’andamento dei prezzi di vendita a Praga e nei capoluoghi ha un trend di forte crescita dal 2014.
Deloitte Real Index Q3 2021, fonte https://www2.deloitte.com/cz/cs.html
Il volume degli appartamenti venduti durante l’estate 2021 (terzo quadrimestre) è strutturato come segue. La maggior parte, sono stati venduti a Praga (circa il 60%), al secondo posto vi è la città di Pardubice (20 percento) e Brno con 11 percento. Seguono con percentuali meno significative, Plzeň, Liberec ed altre con percentuali di 3 percento circa.
Immobiliare Praga: cosa devi sapere
Come sono i prezzi degli appartamenti a Praga?
Uno studio condotto da Deloitte, azienda di servizi di consulenza e revisione, ha esaminato i prezzi degli appartamenti in vendita a Praga.
In generale, i prezzi degli appartamenti nella capitale hanno subito una crescita del 19 percento su base annua. Gli appartamenti più cari sono stati venduti a Praga 1 con un costo di 163.800 corone per metro quadrato e a Praga 2 con 137.900 corone. I più economici invece sono stati registrati a Praga 4 (98.400 corone per metro quadrato) e Praga 9 (101.200 corone per metro quadrato).
Rispetto al 2020, in Repubblica Ceca, il valore totale degli investimenti in immobili ha subito una crescita di circa 45 percento per un totale di 38 miliardi di corone. Più del 60 percento del totale delle vendite si è verificato a Praga, seguono Brno (8 percento) e Pilsen (4 percento).
Appartamenti a Praga: come sono gli affitti?
In generale, l’affitto medio di un appartamento a Praga che è stato registrato durante il 2021 è di circa 630 euro che corrisponde a circa 16.000 corone ceche.
Un monolocale in centro (a Praga 1, o Praga 2), ad esempio, ha un affitto medio di circa 12.100 Kc (480 euro), mentre fuori dal centro, nelle zone più periferiche, quali Praga 10 il prezzo scende arrivando a 9.000 Kc (357 euro).
Un appartamento con due camere da letto nelle zone centrali sopracitate ha un affitto medio di 15.000 Kc (595 euro), lo stesso posizionato fuori dal centro della capitale ha un prezzo medio minore che corrisponde a circa 13.500 Kc (535 euro).
Questi prezzi diminuiscono notevolmente quando ci si sposta in alcune cittadine fuori Praga quali Roubnice Nab Labem oppure Most che distano circa ad un’ora d’auto dalla capitale. Attualmente, questo non sta accadendo in tutte le città fuori dalla capitale. Infatti, negli ultimi anni anche le aree più vicine a Praga hanno subito degli aumenti dell’affitto medio mensile. Anno dopo anno, gli affitti degli appartamenti sono incrementati in città come Zlín, České Budějovic, Liberec.
Case a Praga: cosa è stato costruito nel 2021
Nel 2021 il comune di Praga ha rilasciato 9700 permessi per le edificazioni di nuovi appartamenti e dimore, più del doppio dei progetti di costruzione del 2020 (da 3500 a 9000 approssimativamente), un dato che non veniva raggiunto dal 1997.
Sicuramente il tutto è stato influenzato da un piano regolatore meno rigido che ha anche consentito lo sviluppo di alcuni grandi progetti come, ad esempio, è avvenuto nei quartieri di Smíchov e Žižkov.
Lo scopo è far sì che i prezzi delle abitazioni del centro diminuiscano o si mantengano costanti per evitare di creare una bolla immobiliare. Nonostante ciò, i consiglieri comunali pensano che per raggiungere un simile obiettivo si debbano costruire almeno 10.000 nuove abitazioni all’anno.
Deloitte real index a Praga: cosa indica
Deloitte Real Index Q3 2021, fonte https://www2.deloitte.com/cz/cs.html
L’indice analizzato prima, è stato applicato anche alla città di Praga, la quale ha subito un aumento medio dei prezzi del 3 percento circa rispetto al secondo quadrimestre del 2021, arrivando ai valori presenti sulla cartina. Rispetto alla Repubblica Ceca i valori sono aumentati, ma in maniera minore (3 percento in questo caso, in Repubblica Ceca 5 percento).
Le vendite inerenti i progetti in via di sviluppo sono state di 1.389 per un totale di 10.2 Miliardi di Corone ceche e un valore di 113,700 per metro quadrato. Per quanto concerne le case in mattoni il valore per metro quadrato risulta minore (112,700 corone ceche) e il volume delle vendite è dimezzato rispetto ai progetti in via di sviluppo, così come il totale di abitazioni vendute (802).
I prezzi maggiori per metro quadro sono stati registrati a Praga 1 con 164.400 corone ceche seguono Praga 2 e Praga 7, una zona attualmente in espansione.
Prezzi case a Praga: inflazione e reazione del Governo
Alcuni dati sull’inflazione: perché è aumentata?
L’aumento dei prezzi è derivato anche dall’inflazione che ha raggiunto una percentuale molto alta (4,9 percento a settembre 2021) mai raggiunta dopo il 2008, anno durante il quale aveva toccato il valore di 7,5 percento.
Nell’ultimo semestre del 2021, infatti, i prezzi di servizi e materie prime hanno subito un incremento notevole che ha portato a un aumento dell’inflazione di circa un punto percentuale nei soli mesi di agosto e settembre, valore importante se si pensa che durante questi mesi non vi è un utilizzo di elettricità e gas come in inverno. Inoltre, se ogni mese si avesse questo incremento, si raggiungerebbero aumenti dell’inflazione a due cifre e questo non è sostenibile in una economia sana, basti pensare che l’obbiettivo della Banca Nazionale Ceca è di una inflazione annua al 2%.
L’inflazione è determinata da vari elementi e quello principale è il prezzo dell’energia. Durante questi mesi, si stima che questo aumenterà del 30 percento e che quello del gas potrebbe incrementarsi del 50 percento rispetto al valore attuale. Le previsioni per questo 2022 sono di un costante aumento dell’inflazione che dovrebbe diminuire a partire dai primi mesi del 2023.
Aumento del costo dei materiali: cosa è cambiato?
Il costo dell’energia andrà a riflettersi anche sul prezzo delle materie prime divenute difficili da reperire e anche per questo più costose. Il forte rincaro dei materiali edili è stato registrato dalle aziende che hanno dovuto contrastare questa nuova problematica. Per far fronte a questa nuova situazione, si prevede che l’aumento dei costi di produzione da parte delle imprese sarà circa del 20 percento.
Il Governo: come ha reagito
Con il bollettino finanziario n.34 di ottobre 2021, è entrato in vigore uno sgravio fiscale per quanto riguarda l’IVA su elettricità e gas che ha interessato il periodo di novembre e dicembre dello scorso anno. La scelta del Ministro delle Finanze Alena Schillerová è stata fatta per cercare di calmierare il forte aumento dei prezzi dell’energia cercando di tutelare imprese e famiglie. L’aliquota IVA zero sull’energia elettrica ha permesso, infatti, a queste ultime di risparmiare una percentuale del 21 percento. Durante l’autunno 2021 è stata proposta la modifica della legge sull’IVA per l’intero 2022, che però non è ancora in vigore.
Considerazioni finali
Concludendo, in questo articolo si sono analizzati gli aspetti fondamentali del mercato immobiliare a Praga e in Repubblica Ceca. Nella prima sezione, è emerso che l’andamento dei prezzi di case e appartamenti in Repubblica Ceca è in generale in forte crescita così come i canoni d’affitto, i quali, durante questi ultimi dieci anni hanno subito una crescita del 30 percento. Il mercato immobiliare a Praga ha lo stesso trend per quanto concerne i prezzi, ma anche gli affitti. Se per molto tempo era conveniente prendere un appartamento in affitto fuori Praga, attualmente sono rimaste poche le città ad avere prezzi convenienti rispetto a quelli della capitale. Secondo Deloitte Czech Republic, sia i prezzi delle vendite nei capoluoghi di provincia che quelli di Praga sono aumentati nell’estate 2021, il che è in linea con i dati analizzati. Infine, per quanto riguarda l’inflazione questa è sicuramente in forte aumento tant’è che il Governo ha reagito attraverso un importante sgravio fiscale riguardante l’IVA.
Fonti:
https://www.savinopartners.com/blog/2021/11/08/luce-e-gas-stop-alliva/
