Tutto ciò che uno straniero deve sapere quando decide di affittare un appartamento a Praga

Il mercato degli affitti nella Capitale ceca ha registrato una crescita significativa negli ultimi anni da attribuire principalmente all’inaccessibilità delle proprietà. In coerenza con questo, in vista del 2024, gli esperti prevedono una continua crescita della domanda di alloggi in affitto, alimentata da un continuo squilibrio tra domanda e offerta. Riassumiamo di seguito alcune delle tendenze attuali:

• • Crescita costante dei diversi tipi di alloggi: a meno che non si verifichino impreviste perturbazioni del mercato globale, i prezzi degli affitti dovrebbero mantenere un tasso di crescita costante ed è improbabile che il completamento dei progetti abitativi in corso e previsti alteri in modo significativo questo modello.
• • Spostamento verso alloggi in affitto: nonostante il desiderio di comprare casa rimanga, la ricerca e l’acquisto di un appartamento a Praga sta diventando un’impresa sempre più difficile. L’accessibilità alle abitazioni in città continua a essere problematica, il che porta a una crescente domanda di affitti. In poche parole, la scarsa costruzione di appartamenti esercita una pressione in aumento sui prezzi degli immobili e dei costi di affitto. Quest’anno, tuttavia, la situazione potrebbe leggermente migliorare ma, nel lungo termine, si continua prevedere un aumento stabile e graduale dei prezzi di affitto.
• • Differenze di prezzo tra i diversi quartieri: i prezzi degli affitti a Praga variano a seconda del quartiere. I quartieri centrali come Vinohrady, Nové Město, Bubeneč, Karlín e Smíchov continuano a essere particolarmente ricercati, ma anche alcune aree al di fuori del centro città stanno acquistando popolarità, in particolare quelle caratterizzate da nuovi progetti di sviluppo e verde circostante.

L’affitto di un appartamento a Praga comporta un accumulo di costi iniziali. Oltre al primo mese di affitto, gli inquilini devono infatti considerare una cauzione “di prenotazione”, un deposito cauzionale e spese di trasloco.

Inizialmente, ai prospettivi inquilini viene richiesta una cauzione per “bloccare” l’appartamento. Questa cauzione in genere equivale a un mese di affitto più IVA e funge da provvigione per l’agente al momento della firma del contratto di locazione.

Al momento della firma del contratto, gli inquilini devono fornire al locatore un deposito cauzionale rimborsabile, noto come kauce, che varia da zero a tre mesi di affitto. La maggior parte dei proprietari richiede un deposito pari a uno o due mesi per tutelarsi da eventuali danni alla proprietà o dal mancato pagamento, che verrà poi rimborsato a fine contratto dopo una valutazione degli eventuali danni recati all’appartamento.

Per concludere, il primo mese di affitto deve essere pagato generalmente entro il 5 dello stesso mese, come previsto dalla legge.

Combinando il deposito, il primo mese di affitto e la cauzione iniziale, gli inquilini dovrebbero essere pronti a pagare 4-5 mesi di affitto in anticipo a cui potrebbero aggiungersi spese quali costi di trasloco e spese di pulizia. In sintesi, i costi iniziali per l’affitto di un appartamento a Praga si aggirano in media intorno ai 5 mesi di affitto per cui, una pianificazione anticipata di queste considerevoli spese iniziali è fondamentale per un’esperienza di affitto senza problemi.

Per affittare un appartamento a Praga non servono documenti particolari, in genere è sufficiente un documento d’identità valido o un passaporto.

In alcuni Paesi occidentali agli inquilini viene solitamente richiesta una prova di reddito, insieme a un estratto conto bancario, un contratto di lavoro e persino le referenze del precedente proprietario. Questa non è una pratica abituale nella Repubblica Ceca, ma è a discrezione dei proprietari chiedere questi documenti.

I proprietari e le agenzie di affitto quando prendono in considerazione potenziali inquilini di solito controllano solo il registro delle insolvenze e che non siano presenti nel database dei ricercati dalla polizia.

Una volta completati tutti questi controlli e una volta che il proprietario ha accettato di affittare l’appartamento, è necessario firmare un contratto di prenotazione per bloccare l’appartamento prima della firma del contratto di locazione. In questa fase, all’inquilino viene chiesto di pagare una cauzione per la prenotazione che di solito viene conservata dall’agenzia di locazione come deposito fino alla firma del contratto definitivo.

Infine, dopo che il contratto di locazione è stato firmato da entrambe le parti e l’inquilino ha pagato il primo affitto mensile ed il deposito cauzionale al proprietario, l’appartamento viene consegnato. Il protocollo di consegna, una documentazione delle condizioni dell’appartamento, comprese foto di eventuali danni precedenti e i dati iniziali dei lettori delle utenze, deve essere firmato da entrambe le parti e dopo la consegna, il consumo di elettricità e gas può essere trasferito all’inquilino se entrambe le parti sono d’accordo, attraverso la compilazione di altri due moduli.

Come ultimo passo, il locatore è tenuto a informare la Polizia degli Stranieri che il suo appartamento è stato affittato a uno straniero entro tre giorni dal perfezionamento del contratto di affitto.

I contratti di locazione nella Repubblica Ceca devono obbligatoriamente includere delle clausole standard che definiscano i termini e le condizioni che regolano il contratto di locazione, concepite per salvaguardare i diritti e le responsabilità del locatore e dell’inquilino. In particolare, le clausole fondamentali includono:

• Durata del contratto di locazione, che definisce la durata del contratto e eventualmente le procedure per il rinnovo o la risoluzione del contratto.
• Termini di pagamento dell’affitto, in cui sono indicate le specifiche sull’importo mensile dell’affitto, la data di scadenza e ulteriori disposizioni relative a ritardi nel pagamento dell’affitto o penali.
• Clausole riguardanti il deposito cauzionale e le condizioni per la sua restituzione, insieme alle detrazioni consentite per danni o mancato pagamento dell’affitto.
• Clausola relativa alle manutenzioni in cui viene specificato chi si assume la responsabilità della manutenzione e delle riparazioni dell’immobile durante il periodo di locazione.

Oltre a queste clausole obbligatorie, possono essere inserite altre disposizioni aggiuntive e non obbligatorie riguardanti i vari aspetti del contratto di locazione, come ad esempio chiarimenti sulle utenze, clausole di recesso anticipato, clausole relative all’ammissione di animali domestici, disposizioni relative a ristrutturazioni o modifiche dell’appartamento.

E’ chiaro che quando si stipula un contratto di locazione in Repubblica Ceca, come in qualsiasi altro paese ed in particolare per uno straniero, è consigliabile rivolgersi a un esperto locale. Ciò garantisce una comprensione approfondita dei termini e delle condizioni delineate nel contratto di locazione, nonché la comprensione dei diritti e delle responsabilità dell’inquilino.

La cultura sugli affitti in Repubblica Ceca ha subito cambiamenti sostanziali negli ultimi decenni, di conseguenza anche il rapporto tra inquilino e proprietario si è evoluto in modo significativo e le disposizioni attuali sulle dinamiche tra inquilini e proprietari sono relativamente recenti. Sebbene le tutele stabilite dal Codice civile ceco nel 2014 siano in linea con le normative vigenti in altre parti d’Europa, la loro attuazione pratica ha incontrato delle difficoltà, in particolare con lo sviluppo del settore degli affitti privati.

Durante il comunismo, la proprietà privata era essenzialmente vietata. La maggior parte dei cittadini viveva in alloggi di proprietà dello Stato ma dopo la caduta del regime nel 1989, la proprietà degli immobili è passata agli occupanti e sono riemersi gli affitti privati, nonostante la “proprietà” sia rimasta preferita a livello culturale. Nel complesso, comunque, il quadro giuridico ceco protegge gli interessi degli inquilini.

Vediamo le caratteristiche principali del rapporto tra inquilino e proprietario:

• Nonostante i locatori cechi di solito non richiedano ai potenziali inquilini documenti di supporto come la prova del reddito e gli estratti conto bancari, sono legalmente autorizzati a farlo.
• I locatori hanno il diritto di rifiutare i richiedenti senza l’obbligo di fornire un motivo specifico.
• Le regole sulla risoluzione del contratto variano in base al tipo di contratto di locazione in termini di durata, tipo di inquilini (persona fisica o società) e uso previsto. In generale, il locatore può recedere dall’uso dell’appartamento per sé o per un familiare, mentre entrambe le parti possono recedere per “grave violazione” del contratto da parte dell’altro. Tuttavia, è necessario dare sempre un adeguato periodo di preavviso, come definito nel contratto o dalla legge.
• Il locatore non può aumentare l’affitto a suo piacimento durante il periodo di un contratto a tempo determinato, a meno che non ci sia una clausola speciale sul tasso di inflazione specificata nel contratto. In assenza di tale clausola, il Codice civile limita gli aumenti dell’affitto al 20% in un periodo di tre anni.

Oltre all’affitto, gli inquilini possono avere a carico alcune delle spese condominiali, tra cui quelle relative ai rifiuti e alla pulizia delle aree comuni. Non possono invece essere incluse tra queste i fondi per le riparazioni e l’assicurazione dell’edificio, che sono invece in testa al proprietario.

Trovare l’immobile in affitto ideale può rivelarsi un’impresa difficile, soprattutto in una grande città come Praga. Con l’aumento della domanda di immobili in affitto, orientarsi nel mercato immobiliare può diventare piuttosto complicato e il supporto di un’agenzia di affitti può risultare di grande aiuto.

1. Uno dei principali vantaggi di rivolgersi a un agente immobiliare a Praga è la sua profonda conoscenza del mercato immobiliare locale. Sfruttando la loro esperienza, gli agenti immobiliari possono guidarvi attraverso la vasta gamma di opzioni, garantendo che la vostra ricerca sia mirata e personalizzata in base alle vostre preferenze.
2. Un’agenzia di locazione può semplificare la ricerca fornendo proposte accuratamente selezionate che corrispondono alle vostre specifiche richieste. Questo non solo vi fa risparmiare tempo prezioso, ma vi limita a visitare solo le proprietà che corrispondono ai vostri criteri, riducendo al minimo sprechi di tempo e potenziali frustrazioni.
3. Gli esperti locali possiedono le necessarie capacità di negoziazione grazie alla loro esperienza nel settore. Agiscono come intermediari efficaci per raggiungere termini e condizioni più favorevoli che, in ultima analisi, vanno a vantaggio dell’inquilino.
4. Le agenzie immobiliari hanno spesso accesso a inserzioni d’élite che potrebbero non essere disponibili attraverso i canali pubblici. Rivolgendovi a un’agenzia, quindi, avrete accesso al loro inventario esclusivo che potrebbe includere gemme nascoste e opportunità speciali.
5. Un’agenzia vi sarà di valido supporto per fare chiarezza sulle leggi locali in materia di locazione ed assicurandovi che il vostro contratto sia equo e conforme alle normative.