La nuova legge edilizia: Un’analisi sull’impatto e le preoccupazioni che circondano la legge prossimamente in vigore

1. 1. Il Codice edilizio aggiornato individua quattro categorie principali di costruzioni (piccoli, semplici, infrastrutture pubbliche, altri) in cui un progetto potrà essere classificato. La classificazione di un progetto edilizio in una di queste categorie determinerà poi vari aspetti del progetto stesso, tra cui la necessità di un permesso ufficiale, il requisito di una documentazione relativa alla zonizzazione, l’autorizzazione per il proprietario/investitore a eseguire la costruzione o la necessità di ingaggiare un costruttore professionista ed, infine, l’obbligo o meno di un’approvazione formale da parte delle autorità prima che l’immobile possa essere occupato.
2. 2. La nuova legislazione rappresenta un avanzamento rispetto all’attuale sistema complesso in cui sono richieste diverse procedure di autorizzazione in base al tipo di costruzione o alla fase di preparazione del progetto. Le procedure esistenti (quali zonizzazione, permessi, procedure congiunte, approvazioni semplificate, notifiche di progetti edilizi e notifiche congiunte) saranno sostituite da una procedura unificata. Quest’ultima potrà anche essere velocizzata attraverso un’opzione di corsia preferenziale, a condizione che siano soddisfatti i requisiti previsti dalla legge, tra cui l’accordo unanime tra tutti i partecipanti per un processo semplificato.
3. 3. L’attuale sistema di autorità edilizie sarà ottimizzato con l’istituzione di un ufficio dedicato ai progetti di infrastrutture tecniche e di trasporto il quale fungerà da autorità primaria per le infrastrutture pubbliche. Contemporaneamente, saranno eliminati gli uffici di “edilizia specializzata” e l’approvazione di strutture idrauliche standard, strade e percorsi sarà trasferita agli uffici edilizi comunali e regionali.
4. 4. L’autorizzazione per specifici progetti edilizi continuerà a essere sottoposta ai pareri, le dichiarazioni e decisioni vincolanti prese dalle parti coinvolte. Tuttavia, la responsabilità di ottenere questi documenti amministrativi non sarà più a carico del proprietario/investitore, ma diventerà obbligo dell’ufficio edilizio procurarsi questi documenti come parte della procedura di autorizzazione, a meno che non siano stati anticipatamente inclusi nella domanda.
5. 5. La legge sull’autorizzazione ambientale uniforme, promulgata in concomitanza con il nuovo Codice edilizio, comporterà un certo livello di integrazione delle diverse procedure relative alla valutazione dei progetti edilizi dal punto di vista della protezione ambientale. Di conseguenza, la maggior parte dei pareri e delle decisioni vincolanti precedentemente emessi sulla base di ben nove leggi diverse, sarà sostituita da un’unica autorizzazione ambientale standardizzata.
6. 6. Il principale mezzo previsto per la semplificazione delle procedure di autorizzazione è chiaramente la digitalizzazione del processo. La nuova legislazione prevede infatti la creazione di un portale dedicato ai committenti degli immobili il quale consentirebbe a proprietari e investitori di intraprendere una comunicazione centralizzata attraverso database integrati che delineano e formalizzano, ad esempio, le fasi del processo di approvazione, strumenti di comunicazione elettronica e mappe tecniche digitali. I tempi di realizzazione di questo ambizioso progetto restano tuttavia ancora incerti.
7. 7. Un’ultima importante modifica che indubbiamente accelererà le procedure di autorizzazione è l’applicazione del cosiddetto “principio di appello” alle procedure decisionali delle autorità di appello. In base a questo principio, nel caso in cui l’autorità d’appello stabilisse che una decisione contestata emessa dall’istanza inferiore nella procedura di autorizzazione è illegittima o errata, potrà procedere direttamente con la modifica della decisione stessa o della parte pertinente

Detto questo, nonostante i principali cambiamenti siano ben chiari, l’industria edilizia e la comunità legale sono ancora in attesa della formulazione finale e definitiva delle leggi previste dal nuovo Codice edilizio.

Diverse preoccupazioni stanno emergendo da parte dei contruttori riguardo alla nuova legge i quali stanno esprimondo apprensione per le difficoltà che hanno recentemente riscontrato nel familiarizzare con i nuovi requisiti. Il presidente della ČKAIT ha persino la sensazione che la forma finale della legge possa portare all’esatto contrario di ciò che l’emendamento si prefigge. Durante l’iter legislativo, il disegno di legge è stato varie volte modificato, generando una sensazione generale di caos tra le autorità edilizie che potrebbe portare a possibili ritardi nelle procedure di autorizzazione.

Questi ultimi, associati a ritardi nei permessi di costruzione, potrebbero diventare un problema per il mercato immobiliare con un potenziale impatto sui costi di costruzione.

Le lacune più significative, così come identificate dai costruttori, risiedono in due aree chiave: l’attuazione dei regolamenti e la digitalizzazione dell’intero processo.

Un problema principale è legato al fatto che non sia stata ancora preparata la formulazione finale del decreto contenente i requisiti di costruzione e che il decreto è ancora in attesa di essere notificato all’Unione Europea. Di conseguenza, non è chiaro quali modifiche ai requisiti avranno effettivamente luogo e quando avverrà l’approvazione del decreto poiché, come ha spiegato il capo del JRD, “è nota solo la versione della bozza di decreto per le procedure di commento”. Inoltre, Ondřej Šťastný, capo analista di Central Group, ritiene che a causa dell’incertezza che circonda la questione digitalizzazione e l’implementazione dei regolamenti, vi sia un potenziale rischio di sfide nel nuovo sistema di permessi di costruzione. In particolare, una delle preoccupazioni principali riguarda il rischio di una crescente scarsità di immobili , nonostante la situazione sia già alquanto complicata nella Capitale.

In questo contesto, il Ministero dello Sviluppo Regionale si pone a difesa dello stato attuale del decreto sui requisiti per la costruzione e del decreto sulla documentazione edilizia assicurando che il processo legislativo sta procedendo come da programma ed affermando che la nuova legge, come stabilito, entrerà in vigore il 1° luglio 2024.

Per quanto riguarda invece la questione digitalizzazione, siamo tutti d’accordo sul fatto che la digitalizzazione dell’intero processo sia determinante per accelerare la gestione delle costruzioni. In termini pratici, i costruttori dovranno presentare elettronicamente le domande di permesso di costruzione che verranno registrate dalle autorità edilizie in appositi registri elettronici che saranno accessibili online. Tuttavia, anche in questo caso, i costruttori esprimono preoccupazioni. L’incertezza che circonda la questione della digitalizzazione è aggravata in particolar modo dalla scarsa informazione. Tomáš Kadeřábek, direttore dell’Associazione degli Sviluppatori, ha mostrato le sue perplessità a riguardo. Senza dettagli chiari, infatti, le persone iniziano a fare congetture, creando ulteriore incertezza e rendendo di conseguenza il mercato instabile. Kadeřábek ritiene inoltre che tutto ciò possa a lungo termine danneggiare la credibilità della Repubblica Ceca tra i residenti, imprenditori, partner stranieri e investitori.

Il ČKAIT prevede già che, a causa di precedenti ritardi nei processi di digitalizzazione, il piano non verrà subito messo completamente in atto ma il passaggio avverrà gradualmente. Lo conferma il Ministro dello Sviluppo Regionale, responsabile della realizzazione dell’intero sistema di digitalizzazione: “Tutte le informazioni sui procedimenti in corso saranno disponibili sul “Portale del Costruttore”. Dopo aver effettuato il login, l’utente saprà esattamente in che stato si trova il suo procedimento. Vedrà chi ha già commentato la proposta e avrà accesso a tutti i documenti necessari. Aggiungeremo gradualmente altre funzioni dopo il primo luglio”. La presentazione del sistema al pubblico è prevista per la fine di aprile alla Fiera dell’Edilizia di Brno e, contestualmente alla presentazione, il Ministero ha organizzato una serie di corsi di formazione in ogni regione al fine di rendere per tutti più semplice il passaggio al nuovo sistema.