Il ruolo dei depositi fiduciari a garanzia nelle transazioni immobiliari e le opzioni disponibili in Repubblica Ceca

Immaginate di trovarvi di fronte a un’importante decisione finanziaria: l’acquisto o la vendita di un immobile in Repubblica Ceca. Tra l’entusiasmo e le procedure amministrative, entra in gioco un elemento spesso sottovalutato ma cruciale: il deposito a garanzia dei fondi.

Se state acquistando o vendendo un immobile in Repubblica Ceca, probabilmente vi sarete imbattuti nel termine “úschova peněz” o “úschova kupní ceny”. Questo passaggio, apparentemente di routine, serve a garantire la sicurezza di entrambe le parti nel delicato periodo che intercorre tra la stipula del contratto di compravendita e la registrazione formale del nuovo proprietario. Data la varietà di opzioni disponibili, sorge spontanea la domanda: con quale criterio scegliere l’opzione più adatta?

Con deposito fiduciario, altrimenti detto deposito a garanzia, si intende un concetto legale che delinea un accordo finanziario in cui una terza parte detiene un bene o dei fondi per conto di due parti impegnate in una transazione. L’amministrazione dei depositi spetta all’agente designato, ovvero il terzo, che eroga i beni o i fondi solo dopo che obblighi contrattuali prestabiliti siano stati adempiti in modo soddisfacente o comunque dopo aver ricevuto istruzioni esplicite, come stabilito nell’accordo.

Si tratta quindi di un processo finanziario utilizzato quando due parti partecipano a una transazione e vi è incertezza sull’adempimento dei loro obblighi.

I depositi fiduciari trovano diverse applicazioni nelle transazioni immobiliari. Quando i fondi vengono depositati in garanzia presso una terza parte, l’acquirente può fornire un deposito in segno di buona fede e condurre un’analisi approfondita in considerazione di un potenziale acquisto di proprietà. Inoltre, questa operazione offre maggiore sicurezza al venditore, indicando il reale impegno dell’acquirente nell’acquisto.

Nelle transazioni immobiliari, la versatilità di un conto vincolato è evidente, soprattutto in scenari come la vendita di una casa. Nei casi in cui sono presenti condizioni come un’ispezione obbligatoria, sia l’acquirente che il venditore possono scegliere un accordo di deposito a garanzia. In questo caso, l’acquirente versa il pagamento della casa su un conto vincolato detenuto da una terza parte, consentendo al venditore di procedere con le ispezioni della immobile e garantendo al contempo la sicurezza dei fondi e la capacità finanziaria dell’acquirente. Una volta soddisfatte tutte le condizioni, i fondi in garanzia vengono trasferiti al venditore.

Inoltre, il deposito fiduciario svolge un ruolo importante durante la chiusura del mutuo, in cui viene creato un conto per coprire i futuri pagamenti relativi all’assicurazione dei proprietari e all’imposta sulla proprietà. Una parte della rata mensile del mutuo viene versata sul conto vincolato per queste spese. Per cui, da un lato i mutuatari con un conto vincolato possono incorrere in pagamenti mensili più elevati, ma dall’altro sono sollevati dalla responsabilità di gestire i premi annuali o le fatture delle imposte sulla proprietà in quanto questi vengono sistematicamente coperti dai contributi mensili versati sul conto vincolato.

Il sistema di deposito a garanzia funge da misura di protezione durante l’intero processo di transazione. Questo, infatti, fornisce agli acquirenti una garanzia che i loro fondi rimarranno al sicuro fino alla registrazione ufficiale dei diritti di proprietà, mettendoli al riparo da potenziali attività fraudolente, mentre i venditori possono contare sulla garanzia di ricevere il pagamento una volta concluso il trasferimento di proprietà, salvaguardando i propri interessi nel caso in cui l’acquirente non riesca a fornire i fondi necessari.

Questi depositi assumono un ruolo chiave nella Repubblica Ceca, dove generalmente intercorre un intervallo di circa 30 giorni tra la firma del contratto di acquisto e il completamento della registrazione del nuovo proprietario nel registro fondiario. Durante questo lungo intervallo, diviene essenziale che entrambe le parti dispongano di una protezione.

In genere, quando si effettuano transazioni immobiliari in Repubblica Ceca, i privati hanno la possibilità di scegliere tra tre tipi principali di deposito dei fondi a garanzia, ovvero:

• Deposito bancario
• Deposito tramite un avvocato
• Deposito notarile

Inoltre, esiste una quarta categoria distinta, nota come deposito a garanzia immobiliare, in cui i fondi sono detenuti direttamente dall’agenzia immobiliare. Ciascuna variante di deposito presenta una serie specifica di vantaggi e svantaggi quando si tratta di una vendita immobiliare e la scelta tra le varie opzioni deve prendere in considerazione diversi elementi, tra cui la sicurezza del denaro, l’assicurazione sulla custodia, le referenze e il buon nome, ma anche il costo del servizio.

L’utilizzo di un deposito bancario presenta notevoli vantaggi, il più importante dei quali è senza dubbio il rischio pressoché nullo di perdite finanziarie derivanti da frodi o appropriazioni indebite. Inoltre, le banche ceche operano con una sostanziale copertura, un’assicurazione estesa e una regolamentazione rigorosa da parte delle istituzioni statali, elementi che rappresentano un’ulteriore garanzia per le parti interessate.

Allo stesso tempo, però, appoggiarsi a una banca è generalmente un’operazione più costosa rispetto ad altre alternative e la negoziazione dei termini del contratto può essere limitata in quanto le banche solitamente aderiscono a modelli di contratto standardizzati ai quali si possono apportare solo piccole modifiche.

Questo tipo di deposito a garanzia è molto diffuso in Repubblica Ceca, in particolare grazie al suo costo relativamente più basso rispetto ai depositi bancari o notarili. E’ anche una forma più pratica rispetto al deposito bancario in quanto l’avvocato è incaricato a redigere il contratto di compravendita ed abbinarlo al contratto di deposito a garanzia. Di conseguenza, la comunicazione sul trasferimento della proprietà può essere semplificata grazie alla presenza di un’unica persona esperta che supervisioni l’intero caso. Inoltre, gli avvocati hanno una maggiore flessibilità nell’incorporare numerose revisioni nel contratto di deposito a garanzia rispetto alle banche o ai notai.

Purtroppo, nella storia post-rivoluzionaria del mercato immobiliare si sono verificati diversi casi di appropriazione indebita, come quello dell’avvocato Miloš Vlasák, che ha fatto sparire 50 milioni di corone che teneva in custodia da decine di clienti della società immobiliare praghese Century 21. E’ quindi fondamentale valutare attentamente la scelta dell’avvocato al quale affidare il proprio deposito per l’acquisto di un immobile. Gli avvocati che offrono questo servizio devono attenersi a regole specifiche stabilite dall’Ordine degli Avvocati della Repubblica Ceca, tra cui l’obbligo di mantenere un conto separato dedicato a scopi di deposito a garanzia e d’informare l’Ordine di ogni transazione di deposito messa in atto. Inoltre, sebbene gli avvocati cechi siano tenuti ad avere una copertura assicurativa di almeno 5 milioni di corone ceche, questa potrebbe rivelarsi una copertura insufficiente dati gli attuali prezzi degli immobili, e l’assicurazione non copre la perdita di proprietà o la potenziale appropriazione indebita. Per questo motivo, è fondamentale un’attenzione meticolosa nella scelta dello studio legale a cui far gestire i fondi.

Il ricorso ai servizi notarili per il deposito di fondi segue un principio analogo a quello dell’assunzione di un avvocato. Anche i notai della Repubblica Ceca sono soggetti all’assicurazione legale, anche se è importante ricordare che la copertura assicurativa ha dei limiti. Tra gli svantaggi di questa opzione, troviamo il costo. Il costo associato al deposito a garanzia notarile infatti è di solito il più alto tra le varie opzioni, in quanto dettato dalla tariffa notarile fissa delineata nell’attuale Decreto n. 73/2001 Coll.

Proprio come nel caso della scelta di un avvocato affidabile, è consigliabile scegliere un notaio di fiducia per la gestione del deposito a garanzia del vostro denaro. Contrariamente a quanto si possa comunemente credere, il notaio, pur essendo un dipendente statale in Repubblica Ceca, non è un’entità garantita. In caso di appropriazione indebita, lo Stato non è quindi responsabile dei fondi perduti, come avviene in altre forme di deposito a garanzia.

Secondo la nuova legge sulla mediazione immobiliare, in vigore dal marzo 2020, anche le agenzie immobiliari possono fornire servizi di deposito a garanzia se i clienti lo richiedono espressamente e per iscritto. Grazie a questa legge questo tipo di deposito a garanzia ha finalmente le sue regole fisse le quali richiedono che il denaro dei clienti debba essere conservato in un conto strettamente separato da quello operativo. In più, le agenzie immobiliari che offrono questo servizio hanno l’obbligo di designare una banca come proprietaria del denaro del depositante e di comunicare la prestazione al Ministero.

Per quanto riguarda la sicurezza del deposito fiduciario, possiamo dire che questa operazione presso un’agenzia immobiliare è molto più sicura se si tratta di una società affidabile rispetto a un singolo individuo in quanto, in questo caso, il pagamento del prezzo di acquisto non dipende da un solo privato, ma passa attraverso un controllo in più fasi. Tuttavia, la scelta accurata di un’agenzia immobiliare è fondamentale.

Un grande vantaggio di quest’ultima opzione è il suo basso costo. Molte agenzie spesso forniscono questo servizio senza costi aggiuntivi o con l’aggiunta di una somma minima, incorporando questa prestazione in altri servizi legati alla vendita dell’immobile. Ad ogni modo, si consiglia di optare per una delle altre alternative per il deposito a garanzia dei fondi, in quanto la supervisione ufficiale delle agenzie immobiliari ceche è limitata rispetto a quella esercitata su avvocati, notai o banche. Per cui, a meno che non si faccia riferimento a un’agenzia di fiducia, la ridotta supervisione rende il deposito a garanzia attraverso un’agenzia immobiliare più suscettibile di rischi.