LTV a DSTI: Klíčové ukazatele, které rozhodují o získání hypotéky v Praze

Jak banky posuzují žádost o hypotéku v Praze

Získání hypotéky v Praze nezávisí pouze na výši příjmu nebo ceně nemovitosti. České banky posuzují především poměr mezi požadovanou výší úvěru, hodnotou nemovitosti a schopností žadatele dlouhodobě splácet měsíční splátky.

Mezi nejdůležitější ukazatele patří Loan-to-Value neboli LTV a Debt Service-to-Income neboli DSTI. Pravidla jsou stanovena na celostátní úrovni, takže pro Prahu neplatí zvláštní limity. Vyšší ceny nemovitostí v hlavním městě však způsobují, že jsou tyto parametry pro kupující obzvlášť důležité.

V roce 2026 Česká národní banka nadále uplatňuje závazný limit LTV, zatímco obecné limity DSTI a DTI zůstávají deaktivované. Banky však tyto ukazatele stále počítají v rámci vlastního posouzení úvěruschopnosti klienta.

LTV: Kolik vlastních prostředků potřebujete

Ukazatel Loan-to-Value vyjadřuje, jakou část hodnoty nemovitosti financuje banka.

Výpočet je následující:

LTV = výše hypotéky / hodnota zastavené nemovitosti × 100

Při koupi nemovitosti určené k vlastnímu bydlení je obecný limit LTV stanoven na 80 %. Kupující proto musí obvykle financovat alespoň 20 % hodnoty nemovitosti z vlastních prostředků.

Pokud je například byt oceněn na 10 000 000 Kč, standardní maximální výše hypotéky bude přibližně 8 000 000 Kč. Kupující tedy musí mít alespoň 2 000 000 Kč z vlastních zdrojů, a to bez započtení dalších nákladů spojených s koupí.

U žadatelů mladších 36 let, kteří kupují nemovitost pro vlastní bydlení, může limit LTV dosáhnout až 90 %. Ve stejném příkladu by tak hypotéka mohla činit až 9 000 000 Kč.

Banka vychází z hodnoty stanovené vlastním odhadem nemovitosti. Pokud je bankovní odhad nižší než kupní cena dohodnutá s prodávajícím, musí kupující dodat více vlastních prostředků.

DSTI: Jak velkou část příjmu tvoří splátky

Ukazatel Debt Service-to-Income vyjadřuje poměr mezi všemi měsíčními splátkami žadatele a jeho čistým měsíčním příjmem.

Výpočet je následující:

DSTI = celkové měsíční splátky / čistý měsíční příjem × 100

Žadatel s čistým měsíčním příjmem 80 000 Kč, budoucí splátkou hypotéky ve výši 32 000 Kč a splátkou úvěru na automobil ve výši 5 000 Kč bude mít DSTI 46,25 %.

V současnosti Česká národní banka nestanovuje obecný závazný limit DSTI. To však neznamená, že tento ukazatel není důležitý. Každá banka používá vlastní interní limity a posuzuje také výdaje domácnosti, počet vyživovaných osob, kreditní karty, stávající úvěry, dobu splatnosti hypotéky a možné zvýšení úrokových sazeb.

Přísnější pravidla pro investiční nemovitosti

Od 1. dubna 2026 doporučuje Česká národní banka přísnější podmínky pro hypotéky určené k nákupu nemovitostí k pronájmu a také při koupi třetí nebo další rezidenční nemovitosti.

V těchto případech by banky měly uplatňovat maximální LTV ve výši 70 % a maximální DTI ve výši 7, které se vypočítává jako poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu žadatele.

U nemovitosti oceněné na 10 000 000 Kč tak může být nutné financovat alespoň 3 000 000 Kč z vlastních zdrojů.

Před hledáním bytu v Praze je proto vhodné spočítat nejen dostupnou výši měsíční splátky, ale také výsledné LTV podle předpokládaného bankovního odhadu. Dostatečný příjem nemusí vždy vykompenzovat nízké vlastní úspory a ani vysoký vlastní kapitál nezaručuje schválení hypotéky, pokud splátky příliš zatěžují rozpočet domácnosti.