Jak se v České republice daní příjmy z pronájmu

Pro ty, kteří vlastní nebo zvažují koupi nemovitosti v Praze, je znalost zdanění příjmů z pronájmu v České republice důležitým faktorem při hodnocení skutečné návratnosti investice. V případě klasického pronájmu nemovitosti, například dlouhodobě pronajímaného bytu, se příjem fyzické osoby obecně řadí mezi příjmy z nájmu podle § 9 českého zákona o daních z příjmů. Daň se přitom nemusí počítat z celé částky inkasovaného nájemného – pronajímatel může před stanovením základu daně odečíst určité výdaje.

Skutečné výdaje, nebo 30% výdajový paušál?

Při výpočtu zdanitelného příjmu si pronajímatel může vybrat ze dvou hlavních způsobů uplatnění výdajů. První možností je uplatnění skutečně vynaložených výdajů souvisejících s dosažením a udržením příjmů z pronájmu, pokud jsou daňově uznatelné a řádně doložené. V závislosti na konkrétní situaci mohou mezi tyto výdaje patřit například náklady spojené se správou a údržbou nemovitosti a za podmínek stanovených zákonem také odpisy.

Alternativou je výdajový paušál ve výši 30 % z příjmů z nájmu, a to maximálně do částky 600 000 Kč uznatelných výdajů ročně. Při využití této možnosti není nutné jednotlivě prokazovat každý vynaložený náklad, pronajímatel však musí vést evidenci příjmů a pohledávek souvisejících s pronájmem. Nejvýhodnější varianta proto závisí na konkrétní nemovitosti a výši skutečně vynaložených nákladů.

Kolik se platí? Praktický příklad

Představme si byt v Praze pronajímaný za 25 000 Kč měsíčně. Pronajímatel tak za rok obdrží na nájemném celkem 300 000 Kč.

Při uplatnění 30% výdajového paušálu by výdaje činily 90 000 Kč a základ daně z příjmů z nájmu by tak činil 210 000 Kč.

U fyzických osob se v České republice uplatňuje 15% sazba daně z příjmů a zvýšená 23% sazba na část celkového základu daně přesahující zákonem stanovený limit. Je důležité zdůraznit, že výsledná daňová povinnost závisí také na případných dalších příjmech, daňových odpočtech a slevách, které se vztahují na konkrétního poplatníka.

Klasický pronájem a Airbnb nemusí podléhat stejnému režimu

Rozlišení mezi klasickým dlouhodobým pronájmem a krátkodobým ubytováním je zvláště důležité pro investory na pražském realitním trhu. Podle přístupu české finanční správy mohou být příjmy z bytu poskytovaného ke krátkodobým pobytům, pokud má poskytovaná služba charakter ubytovacích služeb, posuzovány jako příjmy ze samostatné činnosti podle § 7, nikoli jako běžné příjmy z nájmu podle § 9. Tento princip se může týkat také nemovitostí nabízených prostřednictvím platforem, jako je Airbnb.

Před koupí nemovitosti určené k pronájmu v České republice je proto vhodné dívat se dál než jen na samotnou výši měsíčního nájemného. Kupní cena, provozní náklady, způsob pronájmu a daňové zatížení společně určují skutečnou čistou návratnost investice. Správné daňové posouzení umožňuje realitní příležitosti porovnávat realističtěji a přesněji plánovat investici do nemovitosti v Praze.